小區物業服務合同調整物業管理費約定無效

2019-07-02 晶報 閱讀 279 評論(0)
摘要:法院審理認為,被告存在未經業主大會合法表決的情況下私自與物業公司簽訂物管費漲價合同的行為,因此判定,該小區物業服務合同中關于調整物業管理費的約定無效。
  你所在的小區物業提出過漲價嗎?物業費調價到底誰說了算?近日,記者從“平安龍華”微信公眾號了解到,龍華法院審理一起確認合同無效糾紛案,百名業主的合法權益得到有效維護。
 
  在該案件中,原告是龍華區鑫茂花園部分業主,被告是該小區第二屆業委會。法院審理認為,被告存在未經業主大會合法表決的情況下私自與物業公司簽訂物管費漲價合同的行為,因此判定,該小區物業服務合同中關于調整物業管理費的約定無效。
 
  ■漲價始末 未經業主大會合法表決私自調整物管費
 
  該案件的發生要追溯至三年前。2016年5月25日,鑫茂花園第二屆業委會在小區張貼通知,定于6月13日至27日召開業主大會,投票表決是否同意調整物業管理費事宜。調整后,小區高層住宅的物業管理費將由原先的1.98元/平方米上調為2.6元/平方米。
 
  6月28日,投票結果出爐,根據當時該小區業主大會會議記錄驗票結果確認書顯示,同意票戶數與票權數均過半。6月29日,業委會和物業公司簽訂物業服務合同,上漲物業費收費標準。
 
  隨后,多名業主對同意票中的347票電話委托票能否作為有效票計入表決結果提出異議,并投訴業主大會程序違法,要求重新核查業主大會投票原件、重新公布結果。
 
  8月11日,該小區業委會在小區內張貼通知,確認經街道辦協查,347票電話委托票不符合投票規則,不計入投票數量,從而有效投票數達不到法律規定的50%比例。至此,業委會一致認為此次漲價無效,暫停此次物業漲價流程。
 
  就在小區居民以為此次漲價事件已得到解決時,2017年春節前后,該小區物業公司趁大多數業主不在深圳,向業主發出《通知》,決定自2017年2月1日開始,按照新標準收取物業管理費。3月2日,業委會發出說明,告知上漲物業費的表決事項獲業主大會通過。
 
  ■法院判決
 
  意思表達不完整,私自簽訂約定無效
 
  明明投票數量沒有滿足法律規定比例,物業公司憑什么還要漲價?業委會又憑什么在未經過業主大會合法表決的情況下私自與物業公司簽訂物管費漲價合同?業委會與物業公司的做法引起了眾多業主的不滿,最終向龍華法院提起訴訟,將業委會與物業公司告上法庭。
 
  法院審理認為,案件的爭議焦點在于,二被告簽訂的物業服務合同關于調整物業管理費的約定是否對小區業主發生法律效力。業主委員會作為業主大會的執行機構,應在業主大會合法表決通過的決議范圍內與物業管理單位簽訂物業服務合同。本案中,業主代表、業委會及物業公司均同意重新檢驗業主大會投票。在上調物管費表決結果確定前,涉案小區全體業主對是否同意調整物業服務費的意思表示未完整表達,該民事法律行為依法未發生法律效力。故原告起訴要求確認物業服務合同關于調整小區物業管理費的約定無效,具有事實和法律依據,龍華法院予以支持。
 
  法院判決結束后,該小區物業公司不服一審判決,提起上訴。2019年3月27日,深圳市中級人民法院判決駁回上訴,維持原判。
 
  ■業主意見 合理漲價可以接受,現階段問題太多
 
  目前,二審判決已下達,該案件也已告一段落。記者通過鑫茂花園小區業主得知,該小區的物業管理費已調回了1.98元/平方米。物業公司方面已將之前多收的管理費部分通過銀行退款以及后期抵扣兩種方式還給業主。但對于小區物業管理方面的問題,不少居民仍然存在質疑。
 
  “不能不明不白地漲價,合理的漲價可以接受,但是要有合適的理由。”業主王女士認為,目前小區的管理有待提高,比如小區大門的門禁形同虛設,誰都可以進來。
 
  業主劉先生是從小區開盤至今的第一手業主,物業管理費漲價事件的整個維權過程都有參與。他向記者指出了小區物業管理方面存在的眾多問題。據劉先生介紹,小區的水電費用十幾年來都是由物業代收,造成小區用電長期得不到有效維護、管理,電線亂拉亂搭,設備老舊得不到有效保養、更新,線路混亂存在重大安全隱患。此外,小區的會所本應服務業主,卻未經業主同意,被管理方私自出租給健身俱樂部對外公開經營,影響小區公共安全與環境,經投訴后已被關閉,但其后也被荒廢至今。還有小區的噴泉、地燈、涼亭等公共設施都已損壞多時,卻未被維修。
 
  ■物業回應
 
  愿與新一屆業委會共同推動解決問題
 
  業主認為物業服務不值所收費用,物業公司卻有自己的看法。“2006年入戶時定的1.98元的物業管理費,13年來都沒有漲過。”鑫茂花園小區物業管理公司負責人石先生告訴記者,這么多年來物管費一直未漲,物業成本卻一直在增加,已經與物業服務不匹配,當初的漲價訴求也是按照相關程序在走。既然法院已經做出了判決,物業方面已經將物管費調回了原先的1.98元/平方米,相關退費目前已經操作了800余戶,其余的也會盡快退回。
 
  據了解,該小區第二屆業委會任期已于2018年8月到期,目前,第三屆業委會正在籌備中。對于業主提出的關于小區管理的各項問題,石先生認為,部分人的意見并不能代表全部,目前物業首先要做的就是把基礎工作做好,所有的問題等業委會換屆后,會與新一屆業委會共同推動,一起將小區建設好。
 
  ■專家意見
 
  一個負責任的業委會應與物業充分溝通
 
  鑫茂花園所面臨的物業費漲價問題在深圳并不是個例。記者咨詢曾創辦深圳市透明和諧社區促進中心并任黨支書、總干事的深圳物業專家,特區物管條例修法評審專家楊志敏得知,深圳絕大部分小區都面臨著物業費自開盤以來從未漲價的局面,物業提價從物業行業的需求方面來看是有普遍性的。楊志敏表示,難以調價的原因在于業主、業委會和物業管理之間,缺乏對于物業收支真實性和必要性的一種互信,這也導致了大多數小區陷于低價低質的惡性循環。“如果一個小區的業主、業委會能夠確保自己小區的物業的所有收支是真實的、必要的,相對而言這個小區業主同意調費的可能性才會比較大。”
 
  對于鑫茂花園的這一案例,楊志敏認為,案例中出現的347票電話委托票是十分荒唐的,電話委托票在深圳的相關條例中是不被承認效力的,且深圳政府早已推出了電子微信投票系統,只要業主通過自助式的關注,3到5秒鐘即可綁定身份,業委會只需在線發出問題,業主能夠立刻參與。
 
  “一個負責任的業委會應當跟物業公司充分溝通,同時把提價幅度、原因是否恰當等都做充分審慎的調查,其后再向業主大會提出。”楊志敏說。而鑫茂花園業委會顯然沒有做到這點。(晶報記者 楊飄)
原標題:物業費不是你想漲就能漲!法院判定龍華一小區漲價合同無效

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